香港住宅楼市经历多年大幅上升,于2018年7月升至本轮高位后便步入调整,主要是受到楼价累积升幅庞大、与中美贸易争端相关的经济前景不明朗、港元利率正常化、金融市场录得大幅度的波动,以及特区政府多年来对楼市调控,以及增加土地和房屋供应措施等有关。据差饷物业估价署和中原地产的数据分别显示,香港住宅楼价分别从2018年7月高位最多回落9.0%及9.9%,住宅物业交投亦受到市场气氛薄弱所影响而录得显着收缩,2018年下半年每月住宅物业成交宗数平均只有3,892宗,较上半年5,649宗下跌31%。

一、本轮住宅楼市调整幅度温和

与住宅楼市过往数年的升幅相比,目前楼市调整的幅度温和,且自2019年1月起,住宅楼市有再度回稳的迹象。差饷物业估价署和中原地产分别截至2月及3月中的数据显示,住宅楼价已从2018年12月的低位回升1.6%及4.4%,1、2月份每月住宅物业交投亦回升至平均4,316宗,较早前12月份2,060宗的低位回升超过一倍,这主要是由于早前市场忧虑的负面因素得到缓和。

回顾香港房地产市场过去近40年的发展,在历史上只出现过两次大规模的调整,分别是1981年至1984年中英就香港前途问题谈判,以及1997年亚洲金融风暴至2003年非典期间,调整幅度为32.1%及66.2%。其余的调整期一般较短,大多只有6个月左右,且调整幅度亦在两成以内,如2008年全球金融海啸调整期为6个月,调整幅度17.2%;2015年人民币汇率调整后引发金融市场波动,调整期同为6个月,调整幅度11.3%;2018年中美贸易争端引发金融市场大幅调整,调整期约为5个月,调整幅度9.0%左右。

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